Connect with us
Mo gian hang truc tuyen

Kiến trúc

Hạ tầng kỹ thuật nội đô: Quá tải vì nhà cao tầng

(Vnexpress)

Published

on

Đây là một vấn đề được đề cập tại hội thảo quốc tế “Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tầng đô thị tại các TP lớn ở Việt Nam”, do Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam tổ chức tại Hà Nội, ngày 05/6.

Quá tải

Theo các chuyên gia, việc các tòa nhà cao tầng hiện diện trong lòng đô thị Việt Nam như hiện nay là một sự tất yếu của quá trình đô thị hóa và phát triển hội nhập với toàn cầu. Các dự án nhà cao tầng đã đóng góp vào việc làm thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị, tạo nên sắc thái mới của sự phát triển.

Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính nhận định: Phát triển các công trình cao tầng, nhất là các công trình cao tầng đa năng có thể làm giảm sự dịch chuyển và khoảng cách giữa các khu vực chức năng trong đô thị; làm giảm thiểu sử dụng đất đai, đồng thời tăng giá trị sử dụng đất đai. Đây là một trong những chỉ tiêu của đô thị phát triển bền vững. Kinh nghiệm quốc tế còn cho thấy việc phát triển các công trình cao tầng phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một trong các giải pháp khai thác hiệu quả không gian đô thị…

Song trên thực tế, tại Việt Nam, thời gian qua các dự án nhà cao tầng thường được tập trung phát triển tại các khu vực đô thị hiện hữu vì đây là khu vực có giá trị kinh doanh cao và khá thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Không phủ nhận việc xây dựng xen cấy các dự án nhà cao tầng tại khu vực này mang lại những kết quả bước đầu như nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng giá trị đầu tư, bổ sung quỹ nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu vui chơi, giải trí, thương mại, dịch vụ…, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, tạo động lực phát triển khu vực lân cận. Tuy nhiên, theo nhận định của PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến – nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng), việc xây dựng nhiều nhà cao tầng trong nội đô cũng đặt ra nhiều vấn đề bất cập, không lường trước được. Đó là đô thị thiếu đồng bộ về cảnh quan kiến trúc. Cấu trúc đô thị trung tâm và quy hoạch đô thị bị phá vỡ. Hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là giao thông bị quá tải.

Ông Tiến phân tích: Hạ tầng kỹ thuật trong các khu vực nội đô cơ bản ổn định, chỉ đáp ứng vừa đủ cho quy mô đô thị hiện hữu, khả năng nâng cấp hạ tầng kỹ thuật rất hạn chế. Việc xây dựng nhà cao tầng xen cấy vào khu vực nội đô, trên cơ sở hạ tầng hiện hữu, với mật độ cao, diện tích sàn tăng lên, số người tập trung lớn… sẽ trở thành một gánh nặng thật sự, gây nên sự quá tải đến hạ tầng kỹ thuật.

Cụ thể, tại các khu vực cao tầng nội đô, nhu cầu đi lại gia tăng, phương tiện giao thông, nhất là phương tiện giao thông cá nhân tăng theo, trong khi đó khu vực này lại thiếu bãi đỗ xe, thiếu sự kết nối với mạng lưới đường khu vực xung quanh, với giao thông công cộng, khiến cho tình trạng ùn tắc giao thông ngày càng trở nên trầm trọng.

Hệ thống cung cấp nước sạch do được xây dựng lâu đời, nay không đủ năng lực cấp nước cho nhà cao tầng, dẫn đến tình trạng tại nhiều khu vực nước sạch không được cung cấp đủ về lượng, về áp lực, chất lượng nước không bảo đảm.

Tương tự, hệ thống thoát nước do kết nối mạng lưới giữa khu đô thị mới và khu đô thị cũ không đồng bộ, hoạt động kém hiệu quả, rất dễ gây úng cục bộ. Lượng rác thải gia tăng, trong khi lại khó xác định vị trí tập kết rác…, khiến cho việc thu gom, vận chuyển rác nhiều khó khăn, gây nguy cơ mất vệ sinh, ảnh hưởng đến môi trường.

Hơn nữa, các khu vực nhà cao tầng còn có nguy cơ mất an toàn trong phòng cháy và làm gia tăng ô nhiễm môi trường không khí. Bởi các tòa nhà cao tầng là nơi tiêu thụ năng lượng khổng lồ. Chúng tham gia vào việc phát thải khí CO2 ra môi trường và gia tăng hiện tượng đảo nhiệt đô thị, làm bề mặt trái đất nóng lên…

Dừng lại việc xây nhà cao tầng không đúng quy hoạch

Thống nhất quan điểm nhà cao tầng là một thành phần không thể thiếu được trong các TP hiện đại. Vì vậy, tại hội thảo, các chuyên gia đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm cải thiện sự tác động “không lường trước” như đề cập ở trên của các dự án nhà cao tầng đến hạ tầng kỹ thuật đô thị.

PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến cho rằng việc phát triển nhà cao tầng trong khu vực đô thị hiện hữu phải được thực hiện nghiêm túc theo quy hoạch, và thiết kế đô thị được duyệt. Về nguyên tắc, quy hoạch xây dựng đã phải đồng bộ, trong đó có đầy đủ các quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình. Mặt khác, quy hoạch cũng phải xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh, bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu như giao thông, cấp và thoát nước… “Việc cấp phép không đúng quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch cục bộ chạy theo dự án không đúng đều phải bị nghiêm cấm” – ông Tiến thẳng thắn.

Cũng theo ông Tiến, trong trường hợp quy hoạch hoặc thiết kế đô thị chưa được lập hoặc chưa được phê duyệt, thì khi xem xét phê duyệt dự án nhà cao tầng cần phải trả lời các câu hỏi: Xây dựng nhà cao tầng ảnh hưởng như thế nào tới kiến trúc cảnh quan, bảo tồn của khu vực, khu vực xung quanh và toàn TP? Xây dựng nhà cao tầng ảnh hưởng hoặc tăng sức ép lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật của khu vực như thế nào? Nếu không trả lời được thì cần phải xem xét sự tồn tại của dự án.

Cũng đề cao giải pháp quy hoạch, GS.TS Nguyễn Tố Lăng – nguyên Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng cơ cấu nhà cao tầng phải phù hợp với cơ cấu quy hoạch chung của từng khu vực đô thị, của toàn TP. Cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong TP cho việc xây dựng tập trung cao tầng và phải coi khu vực có nhà cao tầng làm điểm nhấn cho không gian đô thị. Không xây dựng cao tầng tràn lan.

GS.TS Nguyễn Tố Lăng cũng cho rằng công tác lập quy hoạch cần đề ra được các mục tiêu cơ bản nhằm tổ chức không gian chặt chẽ. Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cần được quan tâm, tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng đề cập đến một số giải pháp khác. Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến, bên cạnh việc việc quản lý phát triển các dự án nhà cao tầng tuân thủ quy hoạch được duyệt, chính quyền đô thị cũng phải tiến hành đồng bộ việc cải tạo đô thị, tùy theo từng ô phố, tuyến phố. Song song với việc xây dựng các công trình nhà cao tầng, việc đầu tư xây dựng và cải tạo các công trình hạ tầng kỹ thuật phải được đặc biệt quan tâm.

Ông Tiến đặc biệt nhấn mạnh việc sớm thể chế hóa, ban hành các văn bản hướng dẫn việc đánh giá tác động chịu tải của nhà cao tầng tại các khu vực đô thị cũ, đô thị cải tạo, xen cấy… lên hạ tầng kỹ thuật, nhất là hệ thống giao thông. Hiện nay, Việt Nam chưa có các quy định cụ thể về vấn đề này nên cũng chưa có chế tài xử lý.

Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cũng cho rằng cần phải có chính sách bắt buộc chủ đầu tư muốn xây dựng cao tầng phải cam kết cải tạo hạ tầng giao thông TP. Từng bước hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý đầu tư, xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, nhất là nhà ở cao tầng. Ưu tiên các công trình lợi ích công cộng như cây xanh, bãi đỗ xe, công viên, khuyến khích áp dụng công nghệ cao trong xây dựng, quản lý xây dựng, phát triển đô thị, nâng cao đời sống của người dân đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

Hòa Bình/BXD

By (kientrucvietnam.org.vn)

Continue Reading
Advertisement
Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Kiến trúc

Bảo tồn chợ truyền thống trong nội đô

(Vnexpress)

Published

on

Dù vẫn đang trong giai đoạn đô thị hóa mạnh, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, TP vẫn phải bảo tồn và duy trì các chợ truyền thống trong nội đô như một nét văn hóa ngàn năm của Hà Nội cổ kính.

Năm 2009, TP Hà Nội chủ trương thí điểm chuyển đổi một số mô hình từ chợ truyền thống thành các trung tâm thương mại (TTTM) kết hợp với chợ. Trong khoảng 8 năm đã hình thành các TTTM thay thế các khu vực chợ cũ như: TTTM Chợ Mơ, TTTM Chợ Hàng Da, TTTM Chợ 19/12… các TTTM được thiết kế chia thành 2 phần: Phần nổi là không gian cho TTTM và phần ngầm (tầng hầm) dùng để các tiểu thương kinh doanh các mặt hàng theo mô hình chợ.

Chợ Đồng Xuân với hơn 200 năm tồn tại đã trở thành nét văn hóa đặc trưng của Hà Nội. Ảnh: Doãn Thành

Chợ Đồng Xuân với hơn 200 năm tồn tại đã trở thành nét văn hóa đặc trưng của Hà Nội. Ảnh: Doãn Thành

Tuy nhiên, sau một thời gian hoạt động, đánh giá kết quả thực hiện, đến năm 2017 TP đã quyết định dừng các dự án TTTM kết hợp chợ, do mô hình không mang lại hiệu quả cho các tiểu thương và người dân buôn bán tại chợ.

Lý giải về lý do này, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đồng Xuân Vũ Hà Thanh cho biết, trên 75% người dân Việt Nam có thói quen đi chợ truyền thống, chợ truyền thống của người Việt phần lớn đều giáp với mặt đường lớn, thậm chí các chợ cóc, chợ củi còn nằm ngay bên lề đường, người dân chỉ cần tạt xe vào là có thể mua bán được. Nên khi các TTTM được xây dựng kết hợp với mô hình chợ dưới tầng hầm, người dân có xu thế ngại gửi xe để đi bộ xuống hầm, chưa kể vấn đề việc gửi xe ở các TTTM cũng phức tạp, đôi khi phải đi lòng vòng, lạc đường… Vì thế khi các chợ được mở dưới tầng hầm của TTTM, người dân không còn mặn mà nữa, dẫn đến tình trạng hoạt động kinh doanh theo mô hình này không hiệu quả.

Đánh giá về việc thay đổi mô hình kinh doanh từ chợ truyền thống sang TTTM kết hợp chợ, ông Vũ Hà Thanh cho rằng, nếu tính về giá trị sử dụng, các TTTM có thể khai thác được nhiều hơn các chợ truyền thống, khi vừa có thể cho thuê văn phòng, buôn bán, một số TTTM còn khai thác thêm cả căn hộ chung cư. Ngoài ra, việc buôn bán tại các TTTM thì có thể dễ dàng quản lý được nguồn gốc hàng hóa.

“Nhưng trên thực tế, đối với Hà Nội việc bảo tồn và duy trì một số chợ truyền thống không chỉ có ý nghĩa về kinh tế mà còn có ý nghĩa to lớn về giá trị văn hóa, lịch sử. Nhiều đô thị lớn trên thế giới họ vẫn giữ các chợ truyền thống trong khu vực nội đô” – ông Vũ Hà Thanh nói.
Cùng quan điểm, KTS Trần Huy Ánh – Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội cho biết, trong lịch sử phát triển của Thủ đô Hà Nội, chợ chính là nền tảng cho quá trình đô thị hóa, chợ truyền thống đóng một vai trò hết sức quan trọng trong lưu thông, trao đổi hàng hóa, phù hợp với nhu cầu phát triển qua các thời kỳ của người dân Thủ đô. Bởi vậy, có những tên chợ khi nhắc đến là người ta có thể nhận diện ngay ra đó là sản phẩm của Hà Nội.

“Du khách đến phố cổ muốn mua sắm, họ mặc định đi lên phố Đồng Xuân, thì bắt buộc chợ Đồng Xuân phải nằm ở đó và nó phải đúng là một cái “chợ”. Chính nét đặc trưng riêng của từng chợ đã thu hút sự tò mò, thích khám phá, tìm hiểu của du khách, nếu đến đó mà thấy một tòa nhà TTTM thì họ sẽ thất vọng và không có nhu cầu tìm hiểu, khám phá nữa, vì TTTM nào cũng na ná như nhau” – KTS Trần Huy Ánh nói.

Đa dạng loại hình kinh doanh

Sau gần 10 năm kinh doanh buôn bán tại chợ Đồng Xuân, chị Phạm Lệ Quyên chia sẻ, thời gian gần đây các kiot bán hàng phía mặt tiền phố Đồng Xuân đã được bố trí, sắp xếp lại, chủ yếu buôn bán các loại mặt hàng phục vụ khách du lịch. Thu nhập từ bán lẻ cũng tương đối ổn định, vì lượng khách du lịch đến chợ rất đông. Hiện nay, nhiều tiểu thương trong chợ đã quen với mô hình kinh doanh kết hợp khai thác thương mại từ khách du lịch.

Khảo sát thực tế tại chợ Đồng Xuân và một số chợ truyền thống tại khu vực nội của Hà Nội, đa phần các tiểu thương và người buôn bán nhỏ đã thay đổi mô hình kinh doanh để đáp ứng với nhu cầu thực tế. Ví như ở chợ Đồng Xuân, doanh thu bán hàng đạt trên 100 tỷ đồng/tháng, lượng hàng hóa thực phẩm các loại luân chuyển qua chợ từ 10 – 20 tấn/ngày, nhưng chợ đã được bố trí thành những khu vực riêng để có thể vừa kinh doanh, vừa khai thác hoạt động du lịch, khách du lịch có thăm quan kết hợp mua sắm, ăn uống tại chợ.

Đại diện Công ty CP Đồng Xuân (đơn vị quản lý chợ Đồng Xuân) cho biết, sự thay đổi rõ rệt nhất của chợ Đồng Xuân chính là cách thức tiếp cận khách hàng. Nếu trước đây, tiểu thương chợ Đồng Xuân không bán lẻ thì hiện nay, các quầy hàng bán lẻ đã được hình thành, phục vụ người dân và du khách từ sáng đến tối.

Các chợ truyền thống là nơi tập trung đại bộ phận người dân với mức giá cả hàng hóa hợp lý, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng từ bình dân đến những người có thu nhập khá.

Theo KTS Trần Huy Ánh, để có thể tồn tại được, các chợ truyền thống cần phải đa dạng hóa loại hình kinh doanh, dịch vụ. Trong khu vực nội đô, mô hình kinh doanh chợ truyền thống có lợi thế để duy trì nếu như kết hợp song song với hoạt động khai thác du lịch. Hiện nay, các chợ truyền thống vẫn được cải tạo, nâng cấp để đáp ứng với nhu cầu và đảm bảo an toàn cho người dân khi kinh doanh, mua sắm. “Việc cải tạo nâng cấp không làm mất đi “tính chợ” mà nó làm cho cơ sở vật chất được tốt hơn, phù hợp hơn để khai thác kinh doanh” – KTS Trần Huy Ánh nói.

Doãn Thành/Kinh tế Đô thị

By (kientrucvietnam.org.vn)

Continue Reading

Kiến trúc

Quản lý xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp nội đô – Thực tiễn và kinh nghiệm

(Vnexpress)

Published

on

(Tạp chí KTVN) – Theo đánh giá khảo sát gần 100 công trình cao tầng đã đưa vào sử dụng và xây mới tại TPHCM thuộc các khu vực quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, cũng như tại thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, có một số lượng rất lớn các công trình cao tầng xây mới trong khu vực đô thị, đặc biệt là khu vực nội đô lịch sử đang được thiết kế và thi công theo loại hình công trình cao tầng hỗn hợp. Tuy nhiên, qua đánh giá cũng cho thấy hệ thống các quy định về thiết kế và quản lý cấp phép xây dựng loại hình công trình này còn nhiều khoảng trống. Điều này có thể được xem là một trong những nguyên nhân chính phát sinh hệ lụy tiêu cực của việc chất tải hạ tầng nội đô do tác động từ xen cấy các công trình cao tầng hỗn hợp. 

Vincom Bà Triệu Tower, một trong những công trình tổ hợp cao tầng hỗn hợp đầu tiên tại TP Hà Nội

Vincom Bà Triệu Tower, một trong những công trình tổ hợp cao tầng hỗn hợp đầu tiên tại TP Hà Nội

Bùng nổ xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp nội đô, một hiện tượng không thể bỏ qua

Theo đánh giá khảo sát năm 2018 với gần 100 dự án công trình cao tầng (trên 9 tầng) tại TPHCM thuộc các khu vực quận trung tâm nội đô, bên cạnh các loại hình nhà ở thông thường như khách sạn, căn hộ chung cư, văn phòng, thì có 90% công trình thuộc loại hình công trình cao tầng hỗn hợp trong đó là sự kết hợp nhiều chức năng trong cùng một tổ hợp công trình cùng với chức năng chính là văn phòng hay căn hộ chung cư, đặc biệt là việc bố trí các chức năng tập trung đông người như TTTM, rạp chiếu phim…

Rất nhiều các công trình cao tầng hỗn hợp trong số này có quy mô diện tích và chiều cao rất lớn, điển hình tại TPHCM có thể kể đến như Tổ hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1 TPHCM, cao 21 tầng – 03 hầm gồm 300 phòng khách sạn 5 sao, 270 căn hộ chung cư cao cấp, 06 tầng đế là TTTM); Tổ hợp tháp cao tầng Bitextco Financial Tower (quận 1 TPHCM, tổng diện tích sàn 45.600m2 gồm: 37.000m2 văn phòng, 8.000m2 thương mại, 600m2 nhà hàng ẩm thực); Tổ hợp Kingston Residence và Orchard Parkview cùng tại quận Phú Nhuận do tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư lần lượt có quy mô chiều cao 20 tầng – 02 tầng hầm bao gồm 12.059m2 diện tích dịch vụ và 24 tầng – 02 tầng hầm với 399 căn hộ và 123 Officetel. Tại quận Tân Bình, tổ hợp công trình Republic Plaza Cộng Hòa, bên cạnh diện tích căn hộ chung cư cũng dành gần 6.000m2 khối đế cho TTTM.

Tại các đô thị khác trên phạm vi cả nước, dù có chút khác biệt về quy mô diện tích, tính chất sử dụng tuy nhiên cũng cho thấy một hiện trạng tương tự khi ngày càng có nhiều các tòa nhà theo mô hình công trình hỗn hợp cao tầng xuất hiện tại các khu vực nội đô. Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình tiểu biểu như Chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ), Chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, Quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư. Tổng diện tích 51.300m2 gồm 39.900m2 dành cho chung cư, 7.600m2 cho văn phòng và 3.800m2 cho cửa hàng), Tổ hợp Chung cư Royal City (Quận Thanh Xuân, tổng diện tích khu đất: 120.945m2, diện tích TTTM và siêu thị: 230.000m2), Tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (241 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội, 2 tòa tháp 54-43 tầng với 386 căn hộ, 01 tháp văn phòng với 18.000m² diện tích văn phòng hạng A và 04 tầng TTTM có diện tích lên tới 14.000m²).

Tại Đà Nẵng, cũng xuất hiện tình trạng bùng nổ xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp như: Vĩnh Trung Plaza (255-257 Hùng Vương, quận Thanh Khê, với tháp văn phòng cao 13 tầng, tháp 17 tầng căn hộ – khách sạn, 02 tầng hầm, 99 căn hộ khách sạn, 108 căn hộ cho thuê, 14.700m2 trên 4 tầng TTTM); Indochina Riverside Towers (74 Bạch Đằng, quận Hải Châu, gồm 02 tháp, tháp văn phòng 13 tầng, tháp chung cư 25 tầng, 01 tầng hầm 3 tầng TTTM); Khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng – Hilton Đà Nẵng (gồm tháp khách sạn 29 tầng – 226 phòng; tháp văn phòng 21 tầng – 3.000m2 văn phòng và 70 căn hộ cao cấp).

Sơ đồ một số các công trình cao tầng và phức hợp cao tầng tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng (nguồn ảnh: Internet)

Sơ đồ một số các công trình cao tầng và phức hợp cao tầng tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng
(nguồn ảnh: Internet)

Do nhu cầu khai thác triệt để các ưu thế về vị trí “vàng” phục vụ kinh doanh – sử dụng, thực tế cũng cho thấy xu thế phát triển các công trình cao tầng tại các khu vực nội đô lịch sử như trên đang có chiều hướng ngày càng phát triển về số lượng dự án cũng như các công trình phức hợp xây mới, có sự gia tăng về quy mô diện tích và khối tích. Việc chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp với hệ thống hạ tầng đô thị (thường bỏ qua đối với diện tích TTTM – dịch vụ) về mặt cơ học có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của khu vực nội đô lịch sử do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn.

Cùng với đó, trong bối cảnh các hệ thống các tiêu chuẩn – quy chuẩn (TCVN – QCXD) quy định cho công tác thiết kế công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa thống nhất và đồng bộ, thì việc “bùng nổ xen cấy” các dự án công trình hỗn hợp cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử cũng trở thành rào cản cho công tác quản lý cấp phép cũng như thiết kế, làm trầm trọng thêm các tác động tiêu cực của việc phát triển nhà cao tầng với đô thị mà biểu hiện rõ nét nhất là các hiện tượng kẹt xe, ngập úng, quá tải hạ tầng thường xuyên xảy ra.

Kinh nghiệm thiết kế và quản lý từ Singapore

Công trình phức hợp cao tầng tuyến phố Orchard (Singapore)

Công trình phức hợp cao tầng tuyến phố Orchard (Singapore)

Rất khó có thể tìm được một khái niệm chính xác về loại hình Nhà ở hỗn hợp cao tầng. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có đề cập các dự án xây dựng loại hình nhà ở bao gồm cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, TTTM, dịch vụ. Tuy nhiên, có thể hiểu loại hình công trình cao tầng hỗn hợp là công trình có thêm chức năng phụ (TTTM, rạp chiếu phim,…) bên cạnh một chức năng chính là văn phòng hay căn hộ chung cư. Như vậy, bên cạnh một số thể loại Chung cư hỗn hợp (chung cư, TTTM, dịch vụ); Văn phòng hỗn hợp (Văn phòng, TTTM, dịch vụ)… cũng còn nhiều một số loại hình tòa nhà cao tầng hỗn hợp khác như tổ hợp khách sạn hỗn hợp, Trung tâm dịch vụ hỗn hợp…

Trên thực tế các quy định hướng dẫn cho công tác thiết kế và thi công công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa hoàn thiện và đồng bộ gây cản trở lớn cho công tác đầu tư – thiết kế – quản lý công trình, dẫn đến nhiều tác động bất lợi cho quá trình phát triển đô thị bởi sự lộn xộn – khó kiểm soát công trình cao tầng nội đô.

Trong giai đoạn trước năm 2013, TCVN 323:2004 là bộ tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng dù có đề cập một cách hệ thống các quy định thiết kế nhưng còn thiếu các nội dung điều khoản với công trình cao tầng hỗn hợp. Chính vì vậy, trong các giai đoạn thiết kế, các đơn vị tư vấn – đầu tư – cấp phép quản lý phải “vận dụng linh hoạt” cùng lúc nhiều loại tiêu chuẩn khác nhau cho từng chức năng trong một tòa nhà (như sử dụng TCVN 9211:2012 về thiết kế chợ cho diện tích TTTM, TCVN 4451:2012 về thiết kế nhà ở cho khối căn hộ, TCVN 4319:2012 về nhà ở và công trình công cộng cho các diện tích công trình rạp chiếu phim…) với nhiều chi tiết còn nhiều độ vênh. Và khi tiêu chuẩn này chính thức bị hủy bỏ đầu năm 2013, thì việc thỏa thuận giữa tư vấn thiết kế – chủ đầu tư – cơ quan quản lý cấp phép thực sự là một cuộc “vật lộn”.

Rất nhiều các kiến trúc sư, các nhà quản lý đã cho rằng, để sớm khỏa lấp các chỗ trống pháp lý, nhằm loại bỏ những rào cản, tạo sự minh bạch trong đầu tư – thiết kế – cấp phép quản lý công trình cao tầng hỗn hợp tại các đô thị, hướng đến sự chuẩn mực và trật tự trong phát triển đô thị, cần sớm có các quy định cụ thể và thống nhất đối với công trình hỗn hợp cao tầng, đặc biệt trong các khu vực nội đô lịch sử.
Kinh nghiệm từ quốc gia phát triển trong khu vực là Singapore cho thấy, ngay từ những năm 1987, khi xuất hiện sự bùng nổ phát triển các công trình cao tầng trong khu vực các quận trung tâm nội đô, bên cạnh một quy hoạch đô thị bài bản có tính đến tổng thể khả năng chịu tải của hệ thống hạ tầng đô thị cho từng khu vực thì Chính phủ và Cơ quan phát triển tái thiết đô thị Singapore (Urban Redevelopment Authority) cũng nghiên cứu và công bố đồng bộ hệ thống các quy định về tiêu chí và chỉ tiêu đối với công tác thiết kế và quản lý cấp phép công trình cao tầng bao gồm các công trình cao tầng hỗn hợp. Điều này càng được xác định rõ trong tầm nhìn đồ án quy hoạch chung đô thị năm 2008.

Trước hết, việc phân loại công trình cao tầng hỗn hợp có định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng được nghiên cứu và nêu rất rõ trong nhiều quy định một cách thống nhất. Theo điều 2 (khoản 1) trong Quy chế quản lý và vận hành công trình (Building Maintenance and Strata Management Regulation) Singapore định nghĩa công trình hỗn hợp (Mixed Use) là loại công trình có từ 2 chức năng trở lên trong đó có 1 chức năng chiếm đa số, và có thể tạm phân thành các dạng như: (1) Chung cư hỗn hợp, (2) Văn phòng hỗn hợp, (3) Thương mại hỗn hợp (gồm shop bán hàng, khu ăn uống và giải khát, rạp hát – rạp chiếu phim, Bar – hộp đêm và các chức năng giải trí khác), (4) Khách sạn hỗn hợp, (5) Công trình công nghiệp (chỉ gồm chức năng nhà kho và showroom). Tuy nhiên, tùy theo tỷ lệ chức năng phụ so với chức năng chính mà các quy định với các chỉ tiêu và tiêu chí khác nhau trong 2 nội dung là Công trình nhà ở (Residence) và công trình phi nhà ở (Non – Residence).

Tiếp đó, chính quyền đề xuất hàng loạt các tiêu chí và chỉ tiêu quản lý công trình cao tầng hỗn hợp trên toàn quốc, đặc biệt là với khu vực nội đô. Cụ thể, bên cạnh chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, việc quản lý chiều cao công trình được quản lý thông qua 2 chỉ số chính là hệ số sử dụng đất (Plot Ratio hoặc Gross plot ratio control) và chiều cao công trình. Thông qua 2 chỉ số này mà chính quyền luôn tính toán trước và quản lý chặt chẽ trong quá trình triển khai quy hoạch phát triển đô thị. Thực tế cũng cho thấy, chính quyền cũng dùng rất nhiều các tiêu chí, chỉ tiêu, quy định phụ rất khắt khe cần có về hình dáng khu đất, các điều kiện về khoảng lùi, chiều cao tổng thể toàn khu, tổng diện tích khu đất, các yêu cầu về kỹ thuật hạ tầng ảnh hưởng đến khu đất để hạn chế các dự án xây dựng tối đa chỉ tiêu cho phép. Cụ thể:

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực TTTM trong các tòa nhà chung cư, chính quyền cho phép xem xét và tính toán thiết kế bố trí một số lượng diện tích sàn nhất định nhằm phục vụ cho sự phát triển nâng cao chất lượng sống của khu vực dân cư chung đô thị. Tuy nhiên, việc cho phép bố trí các diện tích TTTM trong khu chung cư (tương tự với mô hình nhà ở hỗn hợp tại Việt Nam) cần được tính toán đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau:

(a) Mật độ tập trung người phù hợp;
(b) Quy mô diện tích phần TTTM có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn;
(c) Đảm bảo khả năng thoát người an toàn;
(d) Có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính đô thị;
(e) Có mối tương quan và hỗ trợ cho các công trình lân cận;
(f) Phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Do vậy, số lượng diện tích dành cho TTTM cũng được ước tính trước tiên trong đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đô thị. Nếu được chấp thuận, tổng diện tích phần TTTM phải được tính trong tổng diện tích sàn công trình để tính toán GPR – gross plot ratio (tương đương với chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tại Việt Nam).

Chính quyền chỉ cho phép thiết kế các loại cửa hàng dịch vụ phục vụ nhu cầu dân sinh, các loại diện tích dịch vụ hoạt động kiểu văn phòng độc lập sẽ không được cấp phép.

Bảng quy định khoảng lùi và khoảng đệm trồng cây xanh với công trình hỗn hợp có mặt tiền dọc theo tuyến phố tại Singapore, một trong những chỉ tiêu khống chế các tác động tiêu cực đến kiến trúc cảnh quan và giao thông đô thị (Road Buffer: khoảng lùi, Green buffer: khoảng xanh; Residence/Educational: công trình nhà ở có kèm chức năng giáo dục, Comercial/ Industrial/ Institutional/ Multi-storeys carpark/ place of workshop: công trình có chức năng kết hợp thương mại/công nghiệp/ tầng để xe nổi/ xưởng chế tác)

Bảng quy định khoảng lùi và khoảng đệm trồng cây xanh với công trình hỗn hợp có mặt tiền dọc theo tuyến phố tại Singapore, một trong những chỉ tiêu khống chế các tác động tiêu cực đến kiến trúc cảnh quan và giao thông đô thị (Road Buffer: khoảng lùi, Green buffer: khoảng xanh; Residence/Educational: công trình nhà ở có kèm chức năng giáo dục, Comercial/ Industrial/ Institutional/ Multi-storeys carpark/ place of workshop: công trình có chức năng kết hợp thương mại/công nghiệp/ tầng để xe nổi/ xưởng chế tác)

Tại Singapore, tỷ lệ diện tích sàn TTTM trung bình cho phép là 3m2/1.000m2 diện tích sàn căn hộ. Ví dụ trường hợp tòa nhà có 20.000m2 diện tích căn hộ thì diện tích TTTM cho phép trong công trình là 60m2 (ít hơn đáng kể so với diện tích TTTM trong các khu vực nội đô hiện nay tại Việt Nam). Tuy nhiên, tổng diện tích sàn của khu vực thương mại trong tòa nhà không được vượt quá chỉ tiêu đã được tính toán.
Đối với dạng công trình phi nhà ở, thiết kế công trình cao tầng hỗn hợp chịu sự điều tiết của một loạt các quy hoạch như quy hoạch chung đô thị, quy hoạch thiết kế đô thị kiểm soát chiều cao, các quy định kiểm soát kiến trúc mặt ngoài công trình, quy hoạch quản lý cảnh quan tuyến phố, cũng như một số các quy hoạch kiểm soát khác.

Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn (có thể cơ bản tương đồng với các công trình văn phòng hỗn hợp tại Việt Nam hiện nay).

Cùng với đó, các chỉ tiêu và tiêu chí quy định gián tiếp về chỗ để xe và khoảng lùi cũng được xem là cách để khống chế quản lý tốt tỷ lệ diện tích hỗn hợp, tránh làm gia tăng áp lực hạ tầng khi xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp. Nhìn chung, các yêu cầu về diện tích chỗ đỗ xe được quy định bởi Cơ quan quản lý đất giao thông (Land Transport Authority). Yêu cầu diện tích chỗ đỗ xe tối thiểu với công trình nhà ở (bao gồm công trình nhà ở hỗn hợp và không bao gồm nhà ở xã hội) là 01 chỗ để xe cho 01 căn hộ cũng như phần dành cho chức năng thương mại, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm đô thị. Chính quyền cho phép công trình được sử dụng hoán đổi giữa các chức năng khác nhau trong điều kiện tần suất sử dụng không bị xung đột. Tuy nhiên, diện tích tổng thể chỗ để xe đối với công trình hỗn hợp dịch vụ không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình (để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực).

Các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan khu vực và tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5-30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3-5m (cao nhất với loại công trình nhà chung cư có trường học).

Kết luận

Như vậy, có thể thấy, trước thực tế bùng nổ xen cấy các công trình hỗn hợp cao tầng hiện nay, cần sớm xây dựng đồng bộ hệ thống các tiêu chí – chỉ tiêu là cơ sở để phục vụ công tác quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử bao gồm: mật độ dân số, hạ tầng giao thông, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, và khả năng đảm bảo an toàn thoát người.

Kinh nghiệm về quản lý chiều cao công trình cao tầng hỗn hợp tại Singapore cho thấy rõ, chỉ có thể thông qua các tiêu chí và chỉ tiêu trực tiếp cơ bản như tổng diện tính sàn, chiều cao công trình, cùng các tiêu chí gián tiếp khác như diện tích bãi đỗ xe, khoảng lùi, vị trí xây dựng… các cơ quan đã có thể cơ bản quản lý việc phát triển công trình cao tầng hỗn hợp trong khu vực nội đô, góp phần tạo dựng sự đồng bộ và hợp lý trong phát triển đô thị.

Một quy hoạch phân khu trong đó tính toán rõ các tầm nhìn phát triển và các chỉ tiêu – tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói chung và công trình cao tầng hỗn hợp nói riêng có tính toán đến các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu là rất cần thiết.

Việc phát triển công trình cao tầng nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu, trong đó các đô thị Việt Nam không phải là một loại trừ. Do vậy, những bài học trong quản lý chiều cao công trình cao tầng hỗn hợp khu vực nội đô Singapore có thể là những kinh nghiệm tốt áp dụng cho các điều kiện thực tiễn ở Việt Nam trong thời gian tới./.

Ths.KTS Đặng Tiên Phong – Ths.KTS Phạm Hoàng Phương/Viện Kiến trúc Quốc gia

By (kientrucvietnam.org.vn)

Continue Reading

Kiến trúc

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 – Bài 1: Nhìn lại sau gần 4 năm thực hiện “Tổng quan và giải pháp”

(Vnexpress)

Published

on

Thực hiện Luật Đất đai 2013, Chính phủ đã ban hành 11 Nghị định; các bộ, ngành đã ban hành hơn 40 Thông tư, Thông tư liên tịch quy định chi tiết thi hành Luật, kịp thời hướng dẫn tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, góp phần phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Tuy nhiên, thực tế thi hành Luật Đất đai 2013 tại các tỉnh, thành phố cho thấy, hiện nay nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội.

Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng trên? Những vấn đề phát sinh khi thực thi Luật Đất đai của một số địa phương ra sao? Cần sớm tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai thế nào để định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Bài 1: Luật Đất đai 2013 – Nhìn lại sau gần 4 năm thực hiện

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua đánh dấu bước tiến trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Sau gần 4 năm thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai ở các địa phương trong cả nước đã đạt một số kết quả quan trọng.

TP Hà Nội đang nỗ lực “vạch lá tìm sâu” vi phạm Luật Đất đai, nhằm sớm trả lại nguồn lực cho tăng trưởng. Ảnh: Nguyễn Thắng/TTXVN

TP Hà Nội đang nỗ lực “vạch lá tìm sâu” vi phạm Luật Đất đai, nhằm sớm trả lại nguồn lực cho tăng trưởng. Ảnh: Nguyễn Thắng/TTXVN

Những kết quả quan trọng

Đánh giá tổng quan của  cơ quan có trách nhiệm cho thấy, sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, nhiều địa phương đã triển khai tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai. Những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã được kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ; không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, Bộ Tài nguyên Môi trường và các địa phương đã quyết liệt đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai đã được tập trung xây dựng…

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bước đầu, tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng, lãng phí đã được khắc phục; hạn chế được việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, tránh được lãng phí trong việc sử dụng đất.

Tại các địa phương, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất “ tùy tiện” làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi. Chính sách tài chính về đất đai  được hoàn thiện đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách. Những quy định đổi mới về giá đất đã tạo sự chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được coi trọng, giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ công việc và giúp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Công tác thanh tra, kiểm tra về quản lý, sử dụng đất đai được chú trọng. Các địa phương coi trọng việc chỉ đạo, đôn đốc thực hiện và công khai kết quả các kết luận thanh tra, qua đó, đã góp phần phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm luật đất đai và khắc phục nhiều tồn tại, bất cập trong quản lý, sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực làm thay đổi thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp và ổn định, các đơn vị tư vấn đất được hình thành và hoạt đông ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Đất đai chưa thực sự là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế- xã hội

Bên cạnh một số kết quả tích cực đã đạt được, quá trình thực hiện cho thấy, Luật Đất đai 2013 vẫn còn bộc lộ một số bất cập. Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ  phát triển kinh tế – xã hội. Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp.

Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng; đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân  và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nông nghiệp. Hạn điền (hạn mức nhận  chuyển quyền) và thời hạn (hạn mức thời gian sử dụng đất) vẫn là rào cản chính trong xác lập một tư liệu sản xuất có khả năng tiếp nhận đầu tư  lớn, dài hạn, có chiều sâu của nông dân vào phát triển kinh tế nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn.

Khu dân cư thương mại 586 (Hậu Giang) được xây dựng gần 15 năm qua, nhưng đang rơi vào cảnh hoang tàn. Ảnh: Duy Khương/TTXVN

Khu dân cư thương mại 586 (Hậu Giang) được xây dựng gần 15 năm qua, nhưng đang rơi vào cảnh hoang tàn. Ảnh: Duy Khương/TTXVN

Tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra…Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nhiều nơi dự án đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, còn để lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp.

Việc giao đất, cho thuê đất, kể cả những vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi chủ yếu theo phương thức chỉ định, có trường hợp định giá đất để tính thu nghĩa vụ chưa phù hợp, gây thất thu cho ngân sách. Cơ chế tạo quỹ đất để đấu giá chưa được quan tâm thực hiện. Tình trạng vi phạm chính sách pháp luật về đất đai vẫn diễn ra phổ biến. Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai rất phức tạp, chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 70%).

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho rằng, nguyên nhân của tình trạng trên là do hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện, vẫn còn sự chồng chéo, không thống nhất trong quy định của các Luật liên quan (Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…), có một số nội dung không còn phù hợp với thực tiễn và cũng có những nội dung phát sinh mới mà pháp luật chưa có quy định điều chỉnh nên khó khăn cho khâu tổ chức thi hành.

Hơn nữa, việc tổ chức thi hành pháp luật còn hạn chế, mặc dù pháp luật đã có quy định nhưng không được tổ chức thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng, chưa đầy đủ trong khi công tác thanh tra, kiểm tra, theo dõi thi hành pháp luật chưa thực sự có hiệu quả. Bộ máy tổ chức làm công tác quản lý nhà nước nhiều nơi chưa tương xứng với yêu cầu tổ chức triển khai thi hành pháp luật trên thực tế.

Những vướng mắc trong thực tiễn cần tháo gỡ

Đóng góp ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Bùi Duy Cường cho rằng, còn một số nội dung Luật cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế, cụ thể như vấn đề về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận; bồi thường hỗ trợ tái định cư; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai…

Đáng chú ý, phải kể đến vướng mắc trong việc xác định trường hợp “không vi phạm pháp luật đất đai và trường hợp “có vi phạm pháp luật đất đai” quy định tại các Điều 20, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Vì xác định trường hợp “có vi phạm pháp luật đất đai” với trường hợp “không vi phạm pháp luật đất đai” sẽ ảnh hưởng rất lớn đối với xác định hạn mức (hạn mức giao đất hoặc hạn mức công nhận đất ở); xác định nghĩa vụ tài chính theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Mặt khác, vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Quy định tại các Nghị định của Chính phủ số182/2004/NĐ-CP, số 105/2009/NĐ-CP, số 102/2014/NĐ-CP) chỉ là một trong những trường hợp “có vi phạm pháp luật đất đai”. Do vậy, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định “vi phạm pháp luật đất đai” như thế nào, cụ thể thời điểm xác định vi phạm pháp luật đất đai từ trước khi có Hiến pháp năm 1980 hay sau khi có Hiến pháp năm 1980, từ khi có Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 hay từ thời điểm nào; các hành vi vi phạm pháp luật đất đai; cơ quan có trách nhiệm xác định vi phạm (UBND cấp xã hay UBND cấp huyện); căn cứ để xác định vi phạm pháp luật đất đai (các loại tài liệu, sổ sách, bản đồ nào) vì qua các thời kỳ, các hành vi vi phạm pháp luật đất đai khác nhau.

Chỉ ra những vướng mắc, tồn tại trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2013 tại tỉnh Lạng Sơn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn Lý Vinh Quang cho biết, hiện có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa đối với đất nông nghiệp có diện tích rất nhỏ, manh mún khi thực hiện tách thửa rất khó khăn trong công tác chỉnh lý biến động và khó quản lý hồ sơ địa chính. Do Luật Đất đai 2013 không quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, vì vậy UBND tỉnh Lạng Sơn đề xuất bổ sung quy định hạn mức tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Theo đó, cần có quy định và hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 với nguồn gốc “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”có phải chuyển sang thuê đất với nhà nước hay không?; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp (trừ đất trồng lúa) có nguồn gốc đất là nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận chưa hết thì có phải chuyển sang thuê với thời hạn còn lại ghi trên Giấy chứng nhận không?…

Đồng thời, cần có quy định cụ thể về các tiêu chí xác định đối tượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, thống nhất sử dụng mẫu đơn nhằm xử lý về đất đai khi chấm dứt hoạt động đối với các loại hình doanh nghiệp tương tự như doanh nghiệp tư nhân. Đề nghị bổ sung vào Khoản 1, Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thành lập Công ty Trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên; bổ sung quy định xử lý nợ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sau ngày 15/10/1993, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật Đất đai 2013 đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng còn nợ tiền sử dụng đất…

Ngoài ra, cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong quản lý và khai thác thông tin đất đai, trong hướng dẫn, kiểm tra giám sát việc thực hiện; về quyền lợi và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong quản lý, khai thác thông tin về đất đai; tuyên truyền, phổ biến áp dụng thực hiện có hiệu quả giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.

Diệu Thúy/TTXVN

By (kientrucvietnam.org.vn)

Continue Reading
Advertisement
Advertisement

Phong thủy

Ôtô

Tin rao mới nhất

"Đăng nhanh-Bán nhanh"

2 Teen

Xu hướng